摘要： 从一个社会整体来看，房价上涨一方面可以给拥有住房的家庭带来财富效应，增加其家庭福利；但另一方面，又给没有住房的家庭增加购房负担，带来预算约束效应，造成家庭福利损失。因此，房价上涨对居民总福利的影响，关键是看财富效应和预算约束效应孰大孰小。实证研究表明，1999-2006年我国房价上涨造成城镇居民户均福利净损失为216元/年，占同期城镇居民年均可支配收入的2.24%。

关键词: 房价上涨,居民福利效应,福利净损失,房地产价格,住房保障机制